Dear Atty. Acosta,
MAY ARI-ARIAN po ako sa Bulacan na ibinenta ko dalawang taon na ang nakararaan. Nakapagbigay siya ng down payment na umabot sa P100,000. Ang kasunduan namin ay babayaran niya ang kabuuang halaga para sa lupa kapag nakuha na niya ang loan niya sa Pag-IBIG. Gumawa kami ng absolute deed of sale para sa lupa upang magamit niya ito bilang kolateral sa kanyang loan. Tumira na siya at ang kanyang pamilya sa lupa ko simula pa nang magkasundo kami sa bentahan. Ngayon, hindi pa rin naaaprubahan ang kanyang loan sa Pag-IBIG. Sinabi niya sa akin na ayaw na niyang ituloy ang pinagkasunduan namin ngunit ayaw niyang umalis sa lupa ko hanggang hindi ko raw naisasauli ang kanyang paunang bayad. Ano po ba ang mga karapatan ko sa lupang iyon? Maaari ko ba siyang paalisin doon? Maaari ko na bang ibenta ang lupa ko sa ibang tao?
Macaria
Dear Macaria,
BINANGGIT MO na ikaw ay nakipagkasundo para maibenta ang iyong lupa sa Bulacan dalawang taon na ang nakakaraan. Para makabayad sa iyo ang bumili, ay gumawa kayo ng Deed of Absolute Sale dahil ang kontratang ito ay kailangan sa Pag-IBIG, kung saan siya nag-apply ng loan. Noong ginawa ninyo ang absolute deed of sale, ang ownership o pag-aari ng lupa ay nailipat na sa bumili kahit hindi pa niya nakumpleto ang kabayaran para rito. Ngayon nga ay ayaw na niyang ituloy ang kasunduan ninyo at ayaw niyang umalis sa lupa hanggang hindi mo naisasauli ang naibigay niyang paunang bayad.
Sa sitwasyon mo, malinaw na linabag niya ang contract of sale na ginawa ninyo dalawang taon na ang nakakaraan. Dahil sa breach of contract o paglabag sa kontrata, maaari kang magsampa ng kaukulang civil case for specific performance ayon sa Artikulo 1595 ng Civil Code na nagsasaad na “where, under the contract of sale, the ownership of the goods has passed to the buyer, and he wrongfully neglects or refuses to pay for the goods according to the terms of the contract of sale, the seller may maintain an action against him for the price of the goods.” Ang action for specific performance ay isinasampa sa Regional Trial Court ng lugar kung saan nakatira ang isa sa mga partido. Dito, hihilingin mo sa korte na magbaba ng kautusan upang gampanan ng bumili ang kanyang obligasyon ayon sa pinagkasunduan ninyo at iyon ay ang pagbabayad sa presyo para sa lupa.
Sa kadahilanang nailipat na ang ownership o pag-aari ng lupa sa bumili, hindi mo siya maaaring paalisin dito, lalung-lalo na ang ibenta ito sa ibang tao. Wala ka nang karapatan sa nasabing lupa. Ang tangi mo na lang karapatan ay hingin ang kabuuang bayad para sa lupa.
Ngunit maaaring hindi humantong ang problema mo sa pagsasampa ng kaso sa korte. Minumungkahi namin na kausapin mo nang personal ang bumili sa lupa mo upang ibigay ang kabuuang bayad para rito. Kung hindi kayo magkakasundo ay maaari mo namang ipagbigay-alam sa barangay na may sakop sa lupa ang iyong reklamo para ito ay mapag-usapan sa harap ng barangay officials. Makakatulong sila para mapabilis at maisaayos ang iyong problema nang hindi na aabot sa korte. Kung wala pa ring kahahantungan ang pag-uusap ninyo, kailangan mo nang magsampa ng action for specific performance.
Posible pa rin na maibalik ang ownership o pag-aari ng lupa sa iyo kung ibebenta niya ito sa iyo. Kailangan lang na gumawa ulit kayo ng contract of sale para maging ganap ang pag-aari mo sa lupa.
Atorni First
By Atty. Persida Acosta
