Dear Atty. Acosta,
NAIS KO LAMANG pong magtanong kung puwede ko pang makuha iyong naihulog ko bilang equity sa pina-cancel kong housing loan. Nakawalong (8) buwan na po ako sa paghuhulog pero dahil sa financial problems ay minabuti ko nang ikansela kaysa mahirapan ako sa mga darating na panahon. Ang problema po, ang sabi ng developer ay hindi na raw maaaring maibalik sa akin iyong ibinayad ko na equity. Doon sa mga papeles na pinirmahan ko ay wala namang nakasaad na hindi maibabalik sa akin ang binayad ko kung sakaling aking ikansela ang pagbili. Subalit ayaw ng deve-loper na pagbigyan ang request ko para sa refund. Meron po ba tayong batas para rito? –Noel
Mahal kong Noel,
MAY BATAS NA tumutugon sa suliranin ng mga mamimili ng lupa at bahay o “real estate” sa pamamagitan ng “installment payment” o hulugan laban sa mga “developer” o nagtitinda ng lupa at bahay. Ang Republic Act No. 6552 (Realty Installment Buyer Protection Act) o mas kilala sa tawag na “The Maceda Law” ay isinabatas upang protektahan ang mga mamimiling hindi nakapagbayad sa takdang oras laban sa mga hindi makataong kondisyon na inilalagay ng mga “developer” sa mga kontrata ng pagbili ng lupa at bahay.
Ayon sa Section 3 ng R. A. 6552, kung ang mamimili ng lupa at bahay ay nakapagbayad na ng hindi bababa sa dalawang taon na “installments,” subalit hindi nakatupad sa pagbabayad ng mga sumunod na “installments” at ang kontrata ng bilihan ay nakansela, ang mamimili ay may karapatan na makuha sa “developer” ang “cash surrender value” na nagkakahalaga ng 50% ng kabuuang hulog ng mamimili at karagdagang 5% kung nakapagbayad na ng lagpas 5 taon na “installments” ngunit hindi sosobra sa 90% ng kabuuang hulog ang maaaring maibalik sa mamimili.
Ayon sa iyong liham, ikaw ay nakapagbayad ng equity at 8 buwang hulog sa iyong housing loan. Samakatuwid, ang Section 3 ng R.A. 6552 ay hindi maaaring magamit bilang basehan upang ikaw ay makahingi sa “developer” ng refund sa kabuuang hulog mo.
Gayunpaman, ang Section 4 ng nasabing batas ay nagbibigay ng karapatan sa mamimili ng lupa at bahay na nakapaghulog lamang ng hindi lalampas sa dalawang taon na makapagbayad ng hulog na hindi pa nabayaran sa loob ng hindi hihigit sa 60 araw mula ng araw na dapat ay magbayad na. Ito ay ang “grace period.” Ito lamang ang karapatan ng isang mamimili na nakapaghulog ng hindi lalampas sa 2 taon at walang refund na nabanggit sa batas.
Maliban pa rito, wala kang nabanggit sa iyong liham kung may pagkakataon na ikaw ay hindi nakapaghulog sa iyong housing loan upang masakop ng R.A. 6552.
Sa isang banda, kung ang kontrata na inyong nilagdaan ng “developer” ay nagbibigay sa iyo ng karapatan na ikansela ang kontrata sa anumang dahilan o mag-“rescind,” maaaring may makuha kang refund ayon sa Article 1385 ng New Civil Code na nagsasaad na ang “rescission” ay nagbubunga ng obligasyon na ibalik ang mga bagay na sangkot sa kontrata pati na ang mga bunga at presyo o halaga nito kasama ang interes, subalit ang “rescission” ay mangyayari lamang kung ang nanghihingi ng “rescission” ay may kakayahang ibalik ang nararapat niyang ibalik.
Sa pagkakataong wala sa inyong kontrata ang nasabing karapatan na magkansela o i-“rescind” ang kontrata, ayon sa Article 1191 ng New Civil Code, ang pag-“rescind” ng kontrata ay nakapaloob sa “reciprocal obligations” kung ang isang partido sa kontrata ay hindi ginawa ang kanyang obligasyon. Ang kontratang pagbenta ng lupa at bahay ay isang halimbawa ng “reciprocal obligations.” Samakatuwid, noong ikaw ay pumasok sa kontratang housing loan, alam mong ikaw ay may obligasyon na magbayad ng karampatang buwanang hulog sa “developer.” Ang nasabing obligasyon ay hindi mo maaaring ipagsawalang-bahala sapagkat ang “developer” ay maaaring magtamo ng danyos sakaling hindi mo gagawin ang iyong obligasyon. Ayon pa sa Article 1191, ang partidong nagtamo ng danyos ang maaaring mag-“rescind” dahil sa tinamo niyang danyos at hindi ang partido na nagdulot ng danyos. Sa iyong kaso, ikaw ang kusang loob na humiling na ang kontrata ng housing loan ay makansela sapagkat ikaw ay nakakaranas ng “financial problems.” Ayon sa ating batas, ang nasabing dahilan ay hindi maituturing na legal na dahilan upang ikaw ay payagan na mag-“rescind” ng kontrata at mabigyan ng refund sapagkat walang nilalabag na obligasyon ang “developer.” Iba ang magiging sitwasyon kung ang dahilan ng pag-“rescind” ay dahil sa hindi pagsunod ng mga kondisyon ng “developer” sa kontrata.
Let us watch Atty. Persida Acosta at “PUBLIC ATORNI”, a reality mediation show every Thursday after Aksyon Journalismo at TV 5.
Atorni First
By Atorni Acosta
